Net Asset Value Real Estate Definition – Les investisseurs qui cherchent à mesurer la valeur d’une fiducie de placement immobilier (FPI) constateront que les mesures traditionnelles telles que le bénéfice par action (EPS) et le ratio cours/bénéfice (P/E) ne s’appliquent pas.
Une méthode plus fiable pour les FPI est un chiffre appelé fonds provenant des opérations (FFO). Voici ce que vous devez savoir sur REIT FFO (ou FFO REIT).
Net Asset Value Real Estate Definition
De 2019 à 2020, le revenu net de XYZ, ou « résultat net », a augmenté de près de 30 % (+122 534 $ à 543 847 $). Cependant, ces chiffres de revenu net incluent les charges d’amortissement, qui sont des postes importants.
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Pour la plupart des entreprises, l’amortissement est une dépense hors caisse acceptable qui répartit le coût d’un investissement effectué au cours d’une période antérieure. Mais l’immobilier est différent des investissements dans des installations ou des équipements fixes, car l’immobilier perd rarement de la valeur et s’apprécie souvent.
Le revenu net – une mesure réduite par l’amortissement – est donc une mauvaise mesure de l’efficacité. Par conséquent, il est logique d’évaluer les REIT sur la base du FFO, ce qui exclut l’amortissement.
Les entreprises sont tenues de rapprocher les FFO, qui sont déclarés dans les notes de bas de page, avec le résultat net. Un calcul général comprend
Nous actualisons ces gains en supposant qu’ils ne se reproduisent pas et qu’ils ne contribuent donc pas à la capacité durable de versement de dividendes du FPI. Un rapprochement du résultat net et du FFO (avec des éléments mineurs supprimés pour plus de clarté) pour 2019 et 2020 est le suivant :
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Après rajout de l’amortissement et déduction des gains en capital, le FFO est évidemment d’environ 838 390 $ en 2019 et de près de 757 600 $ en 2020.
Le FFO doit être déclaré, mais il comporte une faiblesse : il ne déduit pas les investissements nécessaires à l’entretien du portefeuille immobilier existant. La propriété des biens immobiliers par les actionnaires doit être maintenue – par exemple, la peinture des appartements – donc le FFO n’est pas un véritable flux de trésorerie résiduel qui reste après tous les coûts et dépenses.
Les analystes professionnels utilisent donc une mesure appelée fonds d’exploitation ajustés (AFFO) pour estimer la valeur d’une FPI. Bien que le FFO soit couramment utilisé, les professionnels se concentrent sur l’AFFO pour deux raisons :
AFFO n’a pas de définition uniforme, mais la plupart des calculs soustraient les dépenses en capital, comme mentionné ci-dessus. Dans le cas de XYZ Résidentiel, près de 182 000 $ sont déduits de FFO pour arriver à AFFO pour l’année civile 2020. Ce chiffre se trouve généralement sur l’état des flux de trésorerie d’une FPI. Il est utilisé comme une estimation des flux de trésorerie nécessaires pour entretenir une propriété existante, bien qu’un examen détaillé d’une propriété spécifique puisse fournir des informations plus précises.
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Nous pouvons estimer la valeur d’une FPI avec une plus grande précision lorsque nous avons FFO et AFFO en main, et rechercher la croissance attendue dans l’une ou les deux mesures. Cela nécessite un examen attentif des perspectives sous-jacentes des FPI et de leur secteur. Les spécificités de l’évaluation des perspectives de croissance des FPI dépassent le cadre de cet article, mais voici quelques sources à prendre en compte :
Le rendement total d’une FPI provient de deux sources : les dividendes versés et l’appréciation du prix. Les augmentations de prix attendues peuvent être divisées en deux composantes supplémentaires : une augmentation du FFO/AFFO et une expansion du multiple prix-FFO ou prix-AFFO.
Regardons le multiple pour XYZ Résidentiel. Notez que nous montrons le prix divisé par FFO, qui est en fait la valeur marchande (capitalisation boursière) divisée par FFO. La capitalisation boursière de XYZ (le nombre d’actions en circulation multiplié par le nombre d’actions par action) dans cet exemple est d’environ 8 millions de dollars.
Comment déterminons-nous ce multiple autrement qu’en le comparant aux pairs de l’industrie ? Comme les multiples P/E, l’interprétation des multiples prix-FFO ou prix-AFFO n’est pas une science exacte. Les multiples varient en fonction des conditions du marché et des sous-secteurs spécifiques des FPI. Et, comme pour les autres catégories d’actions, nous voulons éviter d’acheter des multiples trop élevés.
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En plus des dividendes versés, l’appréciation des prix relève de deux sources : la croissance des FFO/AFFO ou l’expansion du multiple de valorisation (ratio prix/FFO ou prix/AFFO). Nous devons considérer les deux sources ensemble lorsque nous examinons une FPI avec des perspectives de croissance FFO favorables.
Par exemple, si le FFO augmente de 10 % et que le multiple de 10,55x est maintenu, le prix augmentera de 10 %. Mais si le multiple passe d’environ 5 % à 11 ×, l’augmentation des prix serait d’environ 15 % (10 % de croissance du FFO + 5 % d’expansion du multiple).
) par XYZ Residential et s’appelle “AFFO Yield”. Pour évaluer la valeur d’un REIT, on peut comparer le rendement AFFO :
Le taux de capitalisation est un chiffre général qui indique aux investisseurs combien le marché paie actuellement pour une propriété. Par exemple, 8 % implique que les investisseurs paient généralement environ 12,5 fois (
Commercial Real Estate Investing
Disons que la capitalisation boursière est d’environ 7 % et que nos prévisions de croissance pour le FFO/AFFO de XYZ sont de 5 %. Compte tenu du rendement AFFO estimé à 7,2 %, nous recherchons probablement un bon investissement car notre prix est raisonnable par rapport à la valeur marchande. (Il est légèrement plus élevé, ce qui est mieux.)
De plus, la croissance que nous prévoyons devrait éventuellement se traduire à la fois par des dividendes et des prix plus élevés. En fait, si tous les autres investisseurs étaient d’accord avec notre évaluation, le prix de XYZ serait beaucoup plus élevé car il aurait besoin d’un multiple plus élevé pour soutenir ces attentes de croissance.
La National Association of Real Estate Investment Trusts (Nareit), un groupe industriel américain des FPI, a créé des fonds provenant des opérations (FFO) pour mieux mesurer la performance des FPI. Le FFO est une mesure de principe comptable généralement reconnu (non conforme aux PCGR).
Non. Le flux de trésorerie d’exploitation (CFO) rapporte combien d’argent une entreprise génère de ses opérations normales et est signalé dans le tableau des flux de trésorerie. Au lieu de cela, FFO fait référence à la rentabilité d’une FPI provenant de la vente d’actifs plus la dépréciation, l’amortissement et les pertes, puis soustrait le gain de la vente des actifs et tout revenu d’intérêts.
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Les fonds d’exploitation ajustés (AFFO) remplacent les FFO d’une FPI en tenant compte des coûts indirects tels que les augmentations de loyer. AFFO est souvent préféré à FFO car il s’agit d’un calcul plus complet.
L’évaluation des FPI offre plus de clarté lorsque l’on regarde le FFO que le revenu net. Les investisseurs potentiels doivent également calculer AFFO, qui soustrait les dépenses estimées nécessaires pour maintenir le portefeuille immobilier. AFFO fournit un excellent outil pour mesurer la capacité de versement de dividendes et les perspectives de croissance d’une FPI.
Exiger que les auteurs utilisent des sources primaires pour étayer leur travail. Il s’agit notamment de livres blancs, de données gouvernementales, de rapports originaux et d’entretiens avec des experts de l’industrie. Nous nous référons également à des recherches originales d’autres éditeurs réputés, le cas échéant. Vous pouvez en savoir plus sur les normes que nous suivons pour produire un contenu précis et impartial dans nos directives éditoriales.
En cliquant sur “Accepter tous les cookies”, vous consentez au stockage de cookies sur votre appareil pour améliorer la navigation sur le site, analyser l’utilisation du site et soutenir nos efforts de marketing. Une bonne allocation nette du capital est importante pour éviter les tempêtes économiques ultérieures. Il vient une fois tous les 5 à 10 ans. La dernière chose que vous souhaitez est d’avoir une allocation de valeur nette qui ne correspond pas à votre tolérance au risque et à vos objectifs financiers. Un investisseur averti est cohérent dans ses pensées et ses actions.
Property Tax In The United States
Répartir correctement votre avoir net en fonction de votre âge et de votre expérience de travail augmentera vos chances de vivre une retraite confortable. La clé est de rester sur la bonne voie en suivant le modèle de distribution de la valeur nette. La vie devient plus difficile avec l’âge. Les marchés baissiers sont courants. En conséquence, il est facile de prendre la route.
L’allocation d’actifs nets recommandée en actions, obligations, immobilier, investissements alternatifs et votre facteur X est divisée en trois modèles d’allocation d’actifs nets :
Par exemple, si vous avez une tolérance au risque normale et que vous souhaitez prendre votre retraite à 60 ans, une répartition d’actifs conventionnelle est la plus appropriée. Si vous êtes très entreprenant et que vous souhaitez prendre une retraite anticipée de votre travail quotidien, le modèle d’allocation de richesse Financial Samurai peut être plus approprié.
Avant de passer en revue mon allocation de valeur nette recommandée, il est important de comprendre les bases des finances américaines. Lorsqu’il s’agit d’augmenter votre valeur nette et d’aller de l’avant, tout est relatif.
Understanding The Real Estate Asset Class, Property Types, And Property Classes
Le 401(k) médian n’est que d’environ 110 000 $. Le solde moyen du 401(k) à l’âge de la retraite à 60 ans n’est que de 230 000 $. Par conséquent, de nombreux Américains auront du mal à prendre leur retraite confortablement, même avec des prestations de sécurité sociale.
Faites le calcul vous-même. Ajoutez une cotisation de sécurité sociale moyenne par personne d’environ 15 800 $ par an à un taux de retrait de 4 % de 230 000 $. Vous disposez de 25 000 $ par an pour vivre heureux pour toujours.
25 000 $ par an, c’est bien si votre maison est payée et que vous n’avez pas de factures médicales importantes. Cependant, vous ne vivrez pas à la retraite. Nous devons faire plus pour renforcer notre richesse.
Pouvez-vous imaginer passer près de 40 ans de votre vie juste pour vivre au salaire minimum en tant que retraité ? Cela ne semble pas trop beau, surtout lorsque l’inflation continue de rendre les choses plus chères. Quoi qu’il en soit, nous espérons que vous avez réussi à faire la fête pendant vos années de travail.
Net Identifiable Assets: Formula And Calculation
Les actions et l’immobilier sont les deux classes d’actifs les plus importantes qui ont historiquement créé le plus de richesse pour les Américains. Malheureusement, tous les Américains ne possèdent pas des actions et des biens immobiliers.
Selon la dernière enquête de la Réserve fédérale sur les finances des consommateurs, seulement 53 % de tous les ménages américains possèdent une forme ou une autre d’actions cotées en bourse. Bien que ce pourcentage ait augmenté de 32 % en 1989, il n’est toujours pas suffisant. La valeur médiane des actions parmi les ménages en 2019 était de 40 000 $. Elle est plus proche de 55 000 $ en 2022.
Malheureusement, environ 47 % des ménages américains n’ont pas participé au plus grand krach boursier de l’histoire.
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