Real Estate Syndication – La popularité croissante de la syndication d’investissement immobilier (financement participatif) au cours des dernières années a créé de grandes opportunités pour les investisseurs qui cherchent à investir dans des propriétés multifamiliales et commerciales pour un revenu passif. La syndication est une méthode de mise en commun de l’argent de plusieurs investisseurs pour atteindre un objectif d’investissement commun. Dans l’immobilier, cela implique généralement de mettre en commun des capitaux propres pour acheter une propriété, souvent avec un prêt commercial, afin de l’améliorer ou de la conserver pour l’appréciation et les flux de trésorerie.
Avec l’opportunité, cependant, vient le besoin de savoir ce qu’il faut rechercher lors de la comparaison des opportunités. J’ai compilé 10 éléments importants à rechercher dans la syndication lors de leur évaluation afin de réaliser les investissements les plus éclairés et les plus réussis possibles.
Real Estate Syndication
1) Qualifications. Vérifiez si la syndication vous oblige à être un investisseur accrédité ou avancé. La plupart des syndications sont structurées sous l’une des deux exceptions de la réglementation D de la SEC :
Exploring Projected Returns In A Real Estate Syndication
Un 506 (b) exige que l’investisseur soit sophistiqué (jusqu’à 35 par transaction), ce qui n’est qu’une définition large, ce qui signifie que l’investisseur a une bonne éducation financière. N’importe quel nombre d’investisseurs qualifiés peut également être accepté. 506 (b) permet uniquement aux sponsors d’offrir des investissements à leur clientèle existante, donc si vous êtes intéressé par les offres d’un syndicateur, assurez-vous d’établir une relation, qui commence généralement en vous inscrivant sur leur site Web à
B. Exceptions Les investissements 506(c) exigent que tous les investisseurs soient accrédités (minimum 1 M$ 200 000 $ célibataires, 300 000 $ mariés à l’exclusion des exigences de domicile ou de revenu) et, contrairement à 506(b), une certification par un CPA ou un tiers est généralement requise. service de fête
2) Antécédents. Les syndications sont passives (les investisseurs ne peuvent pas gérer et ne sont pas responsables), il est donc important que les sponsors aient une expérience avérée et une connaissance des industries et des secteurs dans lesquels ils choisissent d’investir. Les bons sponsors de syndication s’associent souvent à des experts lorsqu’ils en recrutent de nouveaux. MSA pour les classes d’actifs et leurs pools d’investisseurs. La diligence raisonnable est essentielle, et les sponsors doivent être en mesure d’expliquer pourquoi ils préfèrent l’accord et quel type d’atténuation des risques est impliqué.
3) Retour prioritaire. De nombreuses immobilisations génèrent des revenus grâce aux loyers perçus auprès des locataires, et les sponsors de ces syndications génèrent souvent des rendements privilégiés pour les investisseurs. Ce rendement représente le rendement annuel de l’investisseur sur le capital investi (par exemple, 8 % de rendement sur un investissement de 100 000 $ = 8 000 $/an). Ce retour vient à un taux prédéterminé et doit être payé avant que tout profit ne soit distribué sur la vente de la propriété. Certaines transactions ont un rendement préférentiel défini pour l’investissement initial de l’investisseur, tandis que d’autres fixent ce rendement en pourcentage du flux de trésorerie net réel reçu.
Cash Flow Portal
4) Dividendes. Souvent confondus avec les rendements privilégiés, les dividendes diffèrent en ce qu’ils sont des paiements réels effectués pendant la période de détention de la transaction. Ceux-ci sont souvent payés mensuellement ou trimestriellement. Certains contrats à valeur ajoutée qui nécessitent une occupation accrue ou des travaux de réhabilitation peuvent retarder les paiements de dividendes jusqu’à ce que les flux de trésorerie de l’actif soient suffisants pour couvrir ces paiements. Les dividendes sont finalement versés à la discrétion du commanditaire et peuvent être interrompus par des dépenses imprévues ou des vacances pendant la période de détention.
5) Fiscalité. Les sponsors doivent travailler de manière proactive pour minimiser le revenu imposable provenant des transactions immobilières. Par exemple, certains sponsors mènent des études de répartition des coûts et font appel à un tiers pour accélérer l’amortissement, ce qui réduit encore la charge imposable sur les dividendes versés. Les dividendes nécessitent généralement une protection fiscale contre les pertes déclarées sur le formulaire K-1.
6) Périodes de déclaration. Les promoteurs sont tenus de fournir des rapports d’étape sur l’état et l’entretien de la propriété pendant la période d’investissement. Certains fournissent une comptabilité très détaillée des locataires et d’autres ne fournissent que des aperçus des flux de trésorerie ou des propriétés. Demandez au sponsor des rapports antérieurs sur les types généralement proposés. Ils sont généralement versés en même temps que les dividendes (mensuels ou trimestriels).
7) Participation aux bénéfices. Une caractéristique commune des accords de syndication est de transmettre le produit net de la vente aux sponsors et le reste aux investisseurs. Ces bénéfices restent après le paiement des frais et commissions de clôture, le paiement des rendements privilégiés et le remboursement du capital de l’investisseur initial. Le pourcentage des bénéfices répartis entre les investisseurs sur une transaction peut varier considérablement en fonction du risque, de l’implication du sponsor et de la structure de rendement globale.
The Beginner’s Guide To Real Estate Syndication
A. Frais d’avance. Ces frais sont intégrés au montant collecté et aident à compenser les sponsors pour le temps et l’argent investis dans la recherche et l’investigation d’un accord. Il n’y a pas de terminologie officielle, mais cet argent est communément appelé frais de parrainage, frais d’acquisition ou frais de diligence raisonnable. Ceux-ci sont distincts des frais de tiers des entreprises telles que les prêteurs, les avocats, les sociétés de titres et les inspecteurs.
B. Frais de gestion d’actifs. Pendant la détention, certains sponsors sont indemnisés pour le temps de gestion et les dépenses engagées pour exploiter avec succès la propriété. Il s’agit généralement d’un pourcentage des loyers ou des flux de trésorerie nets perçus par la syndication et qui sont versés aux investisseurs en même temps que les dividendes.
C. Participation aux bénéfices. Généralement, la plus grande partie de la valeur de la propriété est prise au moment de la vente. Un syndicateur qui réussit est incité par un pourcentage des bénéfices nets à aider à conclure une transaction et à maximiser les bénéfices. Ceux-ci varient d’une transaction à l’autre, mais doivent être suffisamment élevés pour que le sponsor soit motivé à investir du temps et des efforts tout au long de la période de détention afin de maximiser les rendements.
9) Plan de sortie. Les syndications sont des investissements liquides et passifs, ce qui signifie que les sponsors décident comment exécuter le plan et quand vendre l’actif. Un bon sponsor aura un plan de sortie qui comprend une période de détention estimée ou une plage d’années, en fonction des conditions du marché. La plupart des contrats à valeur ajoutée sont de courte durée car la plus grande partie de la valeur est créée au cours des premières années. De nombreuses transactions d’immobilisations sont à long terme pour tirer parti de la hausse des loyers, de la constitution de fonds propres grâce au remboursement des prêts et d’un flux de trésorerie stable.
Real Estate Syndications Explained Profit Splits — High Yield Real Estate Investing
10) Droits de vote. La plupart des syndications sont structurées par une LLC. LLC achète et vend des biens, les sponsors sont des gestionnaires de classe B. Les investisseurs de classe A sont officiellement inclus dans l’accord de société/d’exploitation de la LLC qui indique leur pourcentage de propriété. Certaines LLC accordent également des droits de vote aux membres, qui peuvent être utilisés pour prendre des décisions importantes telles que le changement de direction, la restructuration des retours ou le décès ou le transfert de membres existants. Il est important de comprendre quels sont vos droits en tant qu’investisseur et quels transferts impliquent vos actions.
Ceci n’est qu’un échantillon des nombreuses composantes de la syndication immobilière que les investisseurs avertis doivent connaître lors de l’évaluation des opportunités. Savoir comment les syndications sont mises en place et fonctionnent vous permettra de faire les meilleurs choix d’investissement.
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